Какие нюансы следует учесть орловчанам при покупке дач в СНТ
Фото: телеканал "Первый Областной"
Специалисты Кадастровой палаты рассказали о садовых некоммерческих товариществах (объединение участков и их собственников с целью возделывания земли и садоводства), в чем плюсы и минусы покупки дач в них, а также в в чем опасность покупки дачи.
Низкая цена - самое первостепенное преимущество садового участка в СНТ.
Дача имеет рыночную цену в среднем в два раза ниже, чем дом неподалеку в деревне или поселке, земля под которым предназначена для индивидуального жилищного строительства.
С некоторых пор индивидуальные жилые здания можно строить не только на землях населенных пунктов или землях сельхозназначения, но и на участках в садоводческих некоммерческих товариществах. Что тоже является плюсом, отмечаемым экспертами. Закон позволяет строить жилые дома в границах СНТ, а также проживать в них круглый год. К таким домам предъявляются требования индивидуального жилищного строительства как и к обычным:
строение должно быть не более трех надземных этажей, высота такого дома не должна превышать 20 м;
сооружения должны находиться в отдалении от заборов: мелкие - на расстоянии не менее 1 м, жилые дома - 3 м и более, постройки для содержания домашних животных — не менее 4 м;
строения должны располагаться не менее чем в 5 м от дороги;
забор не должен превышать 1,5 м в высоту и затенять соседние участки;
под застройку должно быть отдано не более 30% земель.
Предполагается, что владельцы дач, больше похожих на жилой дом, в последствии могут изменить его статус на жилой и получить там прописку.
В Кадастровой палате советуют обратить внимание на отрицательную сторону приобретения дома в СНТ.
Деятельность СНТ регулирует ФЗ № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской РФ». Назначение земли серьезно влияет на возможности ее владельцев. Важное отличие от других форм загородных товариществ в том, что в СНТ земли предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, а значит, постройка зданий на участках необязательна, но чаще всего там возводят летние домики и полноценные дома.
Основной минус - проблемы с инфраструктурой за счёт того, что участки создавались и делились между работниками заводов, фабрик и других организаций ещё в 40-50х для выращивания собственной сельскохозяйственной продукции и летнего отдыха на природе. СНТ располагались за городской чертой, и нфраструктура СНТ не предусматривала дорог с асфальтовым покрытием, магазинов, поликлиник, детских садов и школ.
"Возведения объектов социального и бытового назначения, дорог с асфальтовым покрытием на территории СНТ по строительным нормам, установленным для населенных пунктов, не велось, так как изначально проживание на территории СНТ и не планировалось. Мы можем наблюдать, что капитальные постройки начали строить только лет 20-30 назад. Кроме того, собственники участков в СНТ должны заниматься подведением всех необходимых коммуникаций за свой счёт, коллективно решать бытовые вопросы, в то время как в коттеджных поселках ими занимается управляющая компания", — объясняет заместитель директора Кадастровой палаты Орловской области Вячеслав Бувин.
Члены товарищества платят обязательные взносы на специальный счет и за счёт этих средств решают проблемы с инфраструктурой, несут расходы на содержание имущества - электроснабжение, водоснабжение, благоустройство улиц, ремонт и содержание автодорог, а также вывоз мусора. Вопросы по содержанию и расходам на общее имущество СНТ решаются на общих собраниях, которые необходимо посещать всем владельцам дач, чтобы контролировать деятельность правления и председателя СНТ, высказывать свои мнения и предложения. Взносы могут варьироваться в зависимости от нужд товарищества. Так, для подключения к газу или водоснабжению необходимо сложиться всем членам. В некоторых случаях для принятия решений необходимо большинство голосов, а у членов СНТ возникают споры и претензии к размеру взносов и завышенным тарифам.
По закону товарищество могут учредить не менее семерых собственников, в дальнейшем в состав СНТ могут быть приняты и другие члены. Все они должны быть владельцами земель или арендовать муниципальные земли пожизненно, иначе вступить в СНТ невозможно. Собрание членов СНТ принимает основные решения по всем вопросам. Правление и его председатель занимаются текущими делами, повседневным управлением товарищества. Избираются они собранием членов и действуют на основании устава СНТ.
Председатель правления занимает должность не более пяти лет, но собрание членов может инициировать его смену досрочно. Он обязан подписывать финансовые документы, представлять СНТ в судах, открывать и закрывать расчетные счета, заключать сделки от имени товарищества, нанимать персонал, выдавать доверенности.
В СНТ также должен быть еще один орган — ревизионная комиссия. Ревизионная комиссия состоит из трех и более человек, среди которых не должно быть членов правления СНТ или их родственников. Комиссия подчиняется собранию членов СНТ и следит за исполнением правлением поручений общего собрания, проводит финансовую и хозяйственную ревизию один раз в год или чаще.
Членские взносы, которые должны выплачивать все участники товарищества, идут в том числе на уплату налогов. СНТ должны уплачивать налог на объекты, находящиеся в общей собственности, за дороги, воду и ФОТ трудоустроенных рабочих. За частные здания, даже нежилые, собственник платит налоги самостоятельно. В итоге взносы на содержание общего имущества довольно высоки.
Специалисты Кадастровой палаты уверены, что перед покупкой недвижимости необходимо определиться с целью приобретения, что существенно облегчит выбор и избавит от многих неприятностей.
Целью может быть постоянное проживание, садоводство или подсобное хозяйство. Определить категорию, вид разрешенного использования земли поможет публичная кадастровая карта. Так, например, земли сельхозназначения могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства или для ведения садоводства. Они всегда находятся в черте населенных пунктов и тем самым предназначены для строительства жилых домов. К таким участкам органы местного самоуправления обязаны провести необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам.
Вернёмся к вопросу прописки в доме, расположенном в СНТ. Для этого необходимо, чтобы дом был пригоден для круглогодичного проживания. Если по документам строение зарегистрировано как дача, то необходимо обратиться в местную администрацию, чтобы подтвердить, что строение является жилым. После перевода дачи в жилой фонд можно обращаться за оформлением прописки. По его словам, чтобы перевести участок в ИЖС, у него должно быть основное или дополнительное назначение земли - именно ИЖС, при этом земля должна находиться в населенном пункте.
Прописаться в доме, расположенном в СНТ, также можно, если по суду доказать, что он является единственным жильем.
Право собственности на земельный участок после вступления в СНТ по садовым книжкам не возникает. Чтобы приобрести право собственности, необходимо проверить в Едином государственном реестре собственника, заключить с ним договор купли-продажи и подать документы на регистрацию права собственности в ЕГРН.
Документы для вступления в СНТ:
свидетельство на право собственности. Если оно не оформлено, потребуется предоставить в Росреестр технический план дома и выписку на землю из ЕГРН. По дачной амнистии собственность оформляется довольно просто;
документы на землю — кадастровый паспорт и план земельного участка;
межевое дело на участок. Его можно получить в БТИ;
документы, согласно которым была получена или приобретена недвижимость, — договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследовании;
выписка из ЕГРН;
справки из СНТ об отсутствии у собственника долгов перед товариществом.